¿A qué nos referimos con "mercado inmobiliario"?

Así como el mundo financiero se rige por índices económicos globales (por ejemplo, si el dólar sube, impacta en los precios de todo el planeta), el mercado inmobiliario funciona de manera similar.

• Si las condiciones financieras se vuelven más estrictas → la venta de inmuebles disminuye, porque el sector usa el crédito como herramienta clave.

• Si las tasas de interés se reducen → los créditos son más baratos → mejora el desempeño en la compra de inmuebles.

• Si las tasas de interés suben → caen las ventas (el crédito es más caro, la capacidad de compra se reduce y aumenta la necesidad de vivienda y comercio).

Una vez entendido esto, nos enfocamos en el mercado inmobiliario en México.

Clasificación del mercado

Tipos de propiedades

1. Residencial

Desde vivienda social e interés medio hasta residencial de lujo.

• En 2026: el mercado de renta residencial gana popularidad, especialmente la vivienda vertical (departamentos).

• La construcción tradicional (casa habitación individual) sigue siendo la principal opción en compra-venta.

Vivienda de interés social:

Hay una gran deficiencia en la oferta: no se generan las unidades necesarias para una sociedad en crecimiento. Precio hipotético de referencia: $400,000 pesos (fuera de la realidad).

Vivienda de nivel medio:

Es el mercado más dinámico. Prácticamente cualquier vivienda que entra al mercado se adquiere de forma inmediata.

Vivienda de nivel residencial:

Aquí, los niveles de consumo se reducen. Ha habido grandes cambios por el incremento de edificios verticales (departamentos). La casa individual sigue existiendo, pero muestra menor dinamismo frente a los departamentos.

Casa habitación campestre:

Comportamiento muy discreto. No es de uso cotidiano (más bien recreación), por lo que se considera no básica en términos de necesidades.

2. Inmuebles comerciales

Han tenido un comportamiento dinámico y acelerado.

• Existe una oferta considerable de locales comerciales, debido a la flexibilidad en las normas de uso de suelo.

• Problema frecuente: se construyen centros comerciales sin contemplar el número suficiente de cajones de estacionamiento.

Recomendación: para comprar o vender un local comercial, es indispensable un estudio detallado de la oferta existente en la zona, con comparables de metros cuadrados, ubicación y precio.

Inmuebles comerciales industriales (naves, bodegas, parques industriales) Aguascalientes cuenta con varios parques industriales, entre ellos:

• Parque Industrial del Valle de Aguascalientes (norte)

• Antigua Ciudad Industrial (sur)

• Zona Industrial Montoro (sur) - industria automotriz

El éxito comercial de estos inmuebles se debe en gran parte a la ubicación estratégica del estado, dentro del corredor industrial de occidente.

3. Terrenos

Su valor depende de la plusvalía generada por la infraestructura y expansión urbana.

En Aguascalientes, los niveles de incremento en terrenos han sido muy altos, incluso comparables o superiores a los de grandes metrópolis, debido a un flujo de capitales inusual.

Entidades que participan en la compra-venta de un inmueble

i) Personas físicas

Propietarios que ofertan o compran un inmueble (nuevo o usado). Deben presentar documentación que acredite la propiedad.

ii) Personas morales

Desarrolladores o constructoras. Actúan a través de un representante legal con poder general para pleitos y cobranzas, actos de administración y dominio.

iii) Notario

Da fe pública de la operación. Verifica:

• Que la propiedad esté en estado legal correcto (escritura, títulos, derecho parcelario o ejidal con dominio pleno).

• Que no tenga cargas o gravámenes.

• Que el propietario sea legítimo.

En caso de crédito, el notario certifica la legalidad y las facultades del representante. También aplica honorarios notariales e impuestos (ISR, IVA en construcciones, impuesto de adquisición de bienes inmuebles).

Certificado de libertad de gravamen (o certificado de gravamen): documento oficial que certifica a nombre de quién está la propiedad y si tiene cargas.

iv) Instituciones de servicios

• Predial: impuesto anual (en Aguascalientes). Se calcula con base en el valor catastral.

• Agua: recibo con última lectura.

• Luz: recibo con última lectura.

v) Profesional de avalúo

Toda operación que se eleve a escritura pública requiere un avalúo realizado por un perito valuador autorizado por catastro. Importante: un avalúo sin registro catastral no es válido, aunque el perito tenga registro general.

vi) Terceros interesados

Ejemplo: acreedores (personas físicas o morales) que hayan prestado dinero al propietario y hayan fincado un gravamen sobre la propiedad. En la compra-venta, deben comparecer para liberar la propiedad de cualquier carga.